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北京：2023年年初见顶，累计跌幅14%
上海：2022年下半年见顶，累计跌幅13.5%
广州：2021年下半年见顶时间，2023年底相较于峰值已跌去14%
深圳：从2021年初至今，已跌去31%
虽然一二线城市成交量底部已现，但房价底部显然尚未到来。截至2023年12月底，一线城市房价仍在下跌。据中原二手住宅价格指数，北上广三城11月底房价相比各自最高位已下跌16-17%，深圳累计跌幅已达28%。
其他二线城市数据如何呢？以新一线天津为例：
2017年3月见顶，已经连跌6年，价格回到2016年初的水平，而且流动性非常差，价格即使下跌也卖不掉。
如何评价房产的资产估值？租售比 VS 按揭利率
租金回报率 = 按揭利率的时候，房价价格是均衡的，反之则需要动态调整，可能有上涨或者下跌预期，关乎于双边的，即房租和房价都可能上涨或下跌，但房租上涨可是会关系到核心CPI的，也就是影响通胀，所以房价的调整弹性会更强。
目前的租金回报率：
- 一线城市是1.2%-1.5%
- 二线城市2%左右
- 三线城市2.5%左右
- 按揭利率大概是4%
在国际范围内，成熟稳定的房地产市场中，大城市的租金回报率通常在2.5-3%左右，也通常高于当地的按揭贷款利率。
我们以香港特别行政区作为参照案例，当地租金回报率在2.5%左右，而在本轮美联储加息周期前，香港的按揭贷款利率是长期低于租金回报率的。因此，虽然香港房价比深圳和上海都高，但其高房价仍有支撑。
而支撑内地一线城市房价到目前高位的，主要是对房价上涨的预期。而当近两年这一预期逐渐消失后，市场价格也随之进入下行通道。虽然二线及以下城市租金回报率高于一线城市，但由于当地租赁市场不发达，不能保证所有想出租的房屋都能按市场租金租出去，因此当地房价并不由租金回报率决定，而是更多的参考同级别（指经济、人口基本面）或更高级别城市的价格水平。换言之，一线城市是全国房价的“锚”。
即使考虑未来按揭贷款利率仍有下调空间，如果让租金回报率升至接近利率水平，需要租金回报率在目前的水平上增长一倍。即租金涨一倍或房价跌一半。按目前的经济和收入情况，租金大幅上涨显然不可能，因此只能让一线城市在目前房价水平上再跌一半，即回归到2014年水平。如果这一情况确实发生，那意味着全国房价将出现巨大调整。
如何最大程度薅羊毛？
利用中国的优势资源：便宜的人力服务、水电网、公共交通，相对房价而言不高的租金和酒店费用等。利用国内电商运营的成熟经验，电商配套的人才和外包成本，其他城市的便宜高校生资源，外贸业务员，供应链产业带的供应优势等等，国内能往外输出的优势还是有很多的。要用全球产业的优势来做生产全球化（这里可延展的空间很多， Dec 31, 2023 Mark一下，是个很好的加杠杆的机会，抑或是替代效应的机会，互联网不局限于空间的那种，哪怕仅仅是电商相关，也有大把的机会在）
投资方面的建议：做好投资，不买国内房产
投资可以关注一下全球主要城市的中心地段，即租金回报比高流动性好的房产
一边收割外国租客，一边收割中国房东
- 作者:Will_Li
- 链接:https://daxinex.com/article/real-estate-CN1
- 声明:本文采用 CC BY-NC-SA 4.0 许可协议，转载请注明出处。